3月23日，北京迎来供地政策优化后的首场土拍，昌平朱辛庄0028地块贡献了最多的话题：线上竞价即触及上限、42家房企参与摇号大战、中签率仅2.38%……最终，上海大华成了那个“42选1”的幸运儿，成功摘得昌平朱辛庄0028地块，成交价12.995亿元，溢价率15%。先是越秀地产，后是上海大华，随着小阳春的到来，“新面孔们”带着幸运加持涌入北京。

史无前例的超低中签率

凭借海淀北、地铁旁、“码农间”的标签，朱辛庄0028地块所在的昌平南在北京土地市场人气一直在线。

(相关资料图)

就在上个月，昌平信息园二期地块(越秀星樾)同样热度高涨，从竞地价到竞“现房销售面积”、再转为摇号方式确定竞得人，最终越秀以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积拿下该地块，成交楼面价约为3.7万元/平方米，溢价率15%，地价、现房销售面积双双触顶。

对比来看，朱辛庄0028地块热度更甚：42家房企报名，其中41家独立操盘，10家全新面孔首次进京，不但参与房企数量是此前的三倍，而且在开拍前便收获30手报价触及地价上限，直接进入现场摇号程序定输赢。

最终，上海大华依靠首次入京的好运气，在“42选1”的摇号环节成功摘得昌平朱辛庄0028地块。

上海大华属于知名度极高的区域型房企。公开信息显示，上海大华隶属于大华集团，是一个以上海为重心的老牌区域型房企，前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司，1998年正式转制为大华(集团)有限公司。

拿地靠“抽奖”，开奖即躺赢。与此前越秀地产摇号竞得昌平信息园二期地块如出一辙，上海大华也带着幸运加持进入北京。但与之前不同的是，昌平朱辛庄0028地块的中签率仅2.38%，这也刷新了北京土拍史上中签率新低纪录。

针对本次进京拿地，大华方面也直言“不容易”，并表态会继续在北上广等一线城市发展。

小而美的优质地块

对于地块属性，包括大华自己在内的拿地企业一致评价：“小而美”。

地块区位条件优越，产业和商圈配套齐备，区域客群购买力强，规模小、利润高、资金少、流速快、难度低，无现房销售等其他条件限制，因此“抢手”是必然。

前不久刚刚进京拿地的某华南房企北京区负责人直言，这块地的属性比较纯粹，总价较小，周边客群理想，可以说是进京首站的不二选择，这也是为什么有10家新面孔扎堆。

中指研究院高级分析师张晓飞指出，朱辛庄地块竞拍规则相对简化，仅设置竞地价及现场摇号两个环节，无配建及竞现房要求，对开发企业资金占用量较小。且触顶价格不到13亿元，“低门槛”也能够让更多的房企参与其中。

上述华南房企负责人给北京商报记者算了笔账，朱辛庄地块的土地合理上限价格为12.995亿元，折合楼面价约3.5万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米，房地价差高达1.75倍，这对于开发商的利润保障是“妥妥的”，加上小地块“快进快出”的节奏，保守估计是近三年来新供地块中实际房地比最优质的。

北京链家研究院资深分析师岳微分析称，本次出让的朱辛庄0028地块位于昌平区北五至六环，地块自身条件优越，仅3万平方米规划建筑面积全部用于纯商品住宅建设，体量小、居住属性纯粹；所在板块居住界面完整、生活配套成熟，8号线、昌平线双轨交汇，交通优势明显，紧邻小米智能制造产业园、国际信息产业园，其中，小米产业园作为小米核心制造的所在地，将在年末投入使用，产业优势凸显。

“昌平区目前在售新房项目较多，但朱辛庄板块近两年无新房供应，仅年初出让的越秀星樾一个项目即将入市。”岳微表示，地块周边竞品项目少，居住需求旺盛，一方面，昌平区本区内改善需求强烈，另一方面，朱辛庄板块临近海淀北部，海淀区近两年可供应及潜在供应的新房体量较小，朱辛庄板块成为海淀外溢居住需求承接地。

冷热分化的市场

相比前两年采取的集中供地规则有所不同，今年集中供地规则有所优化，采取了“集中挂牌、分散出让”的模式。此次北京共有两宗地块出让，3月23日另外一宗昌平新城东区三期0001地块，因竞价截止时仅首开一家报名，最终以27亿元底价成交，两宗地块共计收金39.995亿元。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，综合本次北京昌平两宗地块的竞拍表现来看，虽然两宗地块热度分明，但新城东区地块的平淡成交与朱辛庄0028地块的热度空前均是有迹可循。昌平新城东区地块虽然地处昌平中心，但是却在北六环外，大多是地缘性客户，而且体量大、总价高，很难出现激烈的竞争局面，最终仅获首开的青睐。

“海淀北部属于产业较发达区域，市场需求比较厚实，目前各项目的开盘去化情况优秀，这些都是确定性价值。”合硕机构首席分析师郭毅认为，从本次土拍也可以看出，目前北京依然存在着冷热分化的局面，特别是新房市场表现得更为明显。正是在这种市场分化状态下，无论是房企还是购房者，都会寻求确定性，优质标的的价值被放大。

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