中交地产回复深交所问询函:连续3年净负债率超过280% 现金短债比不足1

(记者 张增艳)中交地产日前发布修改后的定增方案以及对深交所问询函的答复,就“三条红线”、债务情况、募资所投项目进展、控股股东认购资金来源、公司业绩变化、代建业务等作出说明。


【资料图】

“三条红线”均不达标

与多数央企不同,中交地产的债务及现金流情况波动较大。深交所要求其说明剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标是否处于合理区间。

回复显示,截至2020年末、2021年末、2022年末,中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.93%、81.34%、82.25%,净负债率317.70%、284.61%、280.23%,现金短债比0.97、0.61、0.41,“三条红线”均不达标且远高于行业均值。

记者注意到,最近3年末,中交地产短期债务规模持续增加,分别为92.22亿元、175.20亿元及210.27亿元,尤其是2021年末、2022年末同比增幅分别为89.98%及20.01%;长期债务为298.71亿元、327.55亿元、235.82亿元。

中交地产的融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东方借款等。其中,在2020年末、2021年末、2022年末,向控股股东地产集团的融资余额为67.89 亿元、67.28 亿元和 177.44 亿元,平均借款利率分别为 8.30%、8.01%和 7.15%,借款期限在1年至5年之间。尤其是借款利率,不仅高于同期银行贷款的5.24%、4.96%、4.90%,而且与信托借款的利率趋近。

源于此,深交所要求中交地产说明向控股股东借款利率的定价依据,是否具有合理性,是否存在损害上市公司和中小投资者利益的情形。中交地产表示,控股股东方支付借款均为信用借款,无需明确具体用途,且在存在融资必要性的前提下,控股股东借款更为快捷、及时,因此利率相对银行贷款较高。

债务攀升与开发项目数量和投资规模增加密切相关。过去3年,中交地产的土地购置款分别为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元。所持有的房地产项目也由2019年的55个增长至115个,在建及待建面积由928.8万平方米增至1648.67万平方米。截至2020年末、2021年末、2022年末,中交地产的存货为720.3亿元、1089亿元、1069亿元,同比增幅142.25%、51.17%及-1.79%。

为缓解债务压力,中交地产在今年3月底抛出定增方案,拟发行股票募集资金总额不超过35亿元(含本数),主要用于投资长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河等5个开发房地产开发项目以及补充流动资金10.5亿元。

业绩持续低迷

2020-2022年,中交地产实现营收123亿元、145.4亿元、384.7亿元,归属于上市公司股东的净利润为3.47亿元、2.36亿元 、3393.95万元,扣非净利润为2115.72万元、-4.32亿元、-1.86亿元。值得注意的是,中交地产的毛利率与净利率持续下滑。其中,毛利率为26.52%、22.91%、13.43%,净利率为7.28%、5.08%、2.66%。

针对业绩低迷,深交所要求中交地产说明毛利率水平波动的原因及合理性,是否与同行业可比公司一致,公司经营是否正常,是否具备持续经营能力,对公司持续经营不利的影响因素是否持续存在,公司已采取的措施及相关措施的有效性等。

中交地产表示,2022 年毛利率较 2021 年度出现大幅降低,且低于同行业可比公司,主要原因为受到新旧项目结转的影响,早期拿地且开发的若干高毛利项目于2021年度基本集中结转完毕,随着近年来新开发的项目进入结转周期,受市场调控以及成本端拿地相对较高等影响所致。

从募集资金投向的5个项目来看,净利率也不高。其中,长沙凤鸣东方8.27%、郑州翠语紫宸6.60%、武汉中交澄园4.58%、惠州紫薇春晓12.29%、天津春映海河6.62%。

需要指出的是,近三年,中交地产的少数股东损益在净利润中的占比持续提升,为61.22%、68.12%和 96.68%,这主要是因为中交地产通过与其他房企合作开发项目获得收入。以2022年为例,新增房地产项目11个,仅有3个项目是持股100%,其余项目持股最低19.20%,最高51%。

谈及公司未来的业绩,中交地产指出,成本费用和减值损失等不利因素存在一定持续性,少数股东损益因素短期内仍具有持续性。

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